Büro-Leerstand: Warum aus Büros so schwer Wohnungen werden
18.01.2026 - 22:32:12
Leerstehende Büros sollen die Wohnungsnot in deutschen Städten lindern. Doch ein Dickicht aus Vorschriften bremst die Umwandlung aus. Die Politik plant Förderung, doch Experten fordern mehr: Bürokratie muss weg.
Der Homeoffice-Trend hat den Büromarkt nachhaltig verändert. Laut einem Regierungsbericht hat sich die Leerstandsquote seit 2019 fast verdreifacht. 2024 standen rund elf Millionen Quadratmeter leer. Gleichzeitig fehlt es in den Städten an bezahlbaren Wohnungen. Die Lösung scheint naheliegend – doch die Umsetzung stockt.
Das Korsett der Bebauungspläne
Das größte Hindernis ist oft das Planungsrecht. Viele Bürogebäude stehen in reinen Gewerbegebieten. Dort ist Wohnen schlicht nicht erlaubt. Eine Nutzungsänderung erfordert eine Änderung des Bebauungsplans – ein Verfahren, das 18 bis 36 Monate dauern kann. Diese unsichere und lange Planungsphase schreckt Investoren ab.
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Hohe Hürden: Von Brandschutz bis Parkplatz
Auch die baulichen Anforderungen sind eine massive Hürde. Wohnungen unterliegen strengeren Regeln als Büros:
* Brandschutz muss deutlich höheren Standards genügen.
* Schallschutz zwischen den künftigen Wohneinheiten ist aufwendig.
* Grundrisse mit großen Bautiefen lassen sich oft nur schwer natürlich belichten.
* Stellplatzsatzungen fordern Parkplätze, die in Innenstädten kaum zu realisieren sind.
Die Umrüstung zentraler Lüftungssysteme für einzelne Wohnungen treibt die Kosten zusätzlich in die Höhe.
Die Rechnung geht oft nicht auf
Für Eigentümer ist die Umwandlung auch ein wirtschaftliches Risiko. Die langen Genehmigungsverfahren und hohen Umbaukosten machen viele Projekte unrentabel. Hinzu kommt eine mögliche bilanzielle Abwertung: Der Wert einer Wohnimmobilie wird anders berechnet als der eines Bürohauses. Für börsennotierte Konzerne kann das ein Grund sein, den Leerstand lieber hinzunehmen.
Förderprogramm geplant – reicht das?
Die Bundesregierung hat reagiert. Ab Sommer 2026 soll das Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ starten. Mit einem Volumen von 360 Millionen Euro will es zinsverbilligte Darlehen bereitstellen. Ein wichtiger Punkt: Es soll keine Mietobergrenzen geben, um die Investitionsbereitschaft zu steigern.
Experten begrüßen die Pläne, sehen darin aber nur einen ersten Schritt. Sie fordern einen grundlegenden Abbau der bürokratischen Hürden. Dazu gehören digitalisierte und vereinfachte Genehmigungsverfahren sowie flexiblere Bebauungspläne. Nur so kann aus der naheliegenden Idee auch ein wirksames Instrument gegen die Wohnungsnot werden.
