BMF schafft Gutachterpflicht für kürzere Gebäude-AfA ab
03.01.2026 - 09:14:12
BERLIN – Die Bundesregierung erleichtert Immobilieninvestoren den Zugang zu höheren Abschreibungen. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat die umstrittene Gutachterpflicht für den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer von Gebäuden aufgehoben. Ab sofort für das Steuerjahr 2026 gilt wieder eine flexiblere Beweislast – eine Kehrtwende nach jahrelangem Streit mit Gerichten.
Sieg für Steuerzahler nach Verwaltungsstreit
Die starre Vorgabe ist Geschichte. Mit einem Schreiben vom Dezember 2025 hat das BMF seinen eigenen, restriktiven Erlass vom Februar 2023 zurückgenommen. Dieser hatte Vermietern hohe Hürden auferlegt, wenn sie statt der linearen AfA von 2 oder 3 Prozent eine höhere Absetzung geltend machen wollten.
Finanzgericht erzwingt Liberalisierung
Den Ausschlag gaben Grundsatzurteile des Bundesfinanzhofs (BFH) aus 2024 und 2025. Die Richter stellten klar: Das Einkommensteuergesetz (§ 7 Abs. 4 EStG) kennt keine derart engen Beweisanforderungen.
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Der BFH betonte die Methodenfreiheit der Steuerpflichtigen. Ein Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer sei erforderlich, aber nicht an eine bestimmte Gutachterklasse oder Methode gebunden. Ein qualifiziertes Gutachten – auch auf Basis der ImmoWertV – reiche aus, wenn es den vorzeitigen Wertverzehr durch technischen Verschleiß oder wirtschaftliche Veralterung plausibel darlege.
Experten werten die BMF-Kapitulation als Ende eines zweijährigen Machtkampfs. Für das Steuerjahr 2026 herrscht nun endlich Rechtssicherheit.
Gescheiterter Gesetzesvorstoß
Der Weg zur Liberalisierung war steinig. Noch 2025 gab es Bestrebungen, die strenge Gutachterpflicht per Gesetz zu verankern. Entwürfe für das Jahressteuergesetz 2025 sahen eine verpflichtende Vor-Ort-Besichtigung und die Beschränkung auf vereidigte Sachverständige vor.
Doch der Bundesrat stemmte sich erfolgreich gegen diese unverhältnismäßige Belastung der Steuerzahler. Die entsprechenden Passagen wurden gestrichen. Die nun erfolgte Aufhebung des BMF-Erlasses bestätigt: Die Regierung hat den Versuch aufgegeben, die Gutachterpflicht durch die Hintertür einzuführen.
Gerüchte über eine “neue strenge Gutachterpflicht ab 2026” sind damit vom Tisch. Die “neue” Lage ist vielmehr eine Rückkehr zu den offenen Beweisstandards, die der BFH garantiert.
Das gilt jetzt für Steuererklärungen 2026
Für Eigentümer, die ihre Strategie für die Veranlagungen 2025/2026 planen, sind die Anforderungen klarer – aber in der Sache anspruchsvoll geblieben. Das formale Monopol vereidigter Gutachter ist gefallen, die substanzielle Beweislast bleibt jedoch beim Steuerpflichtigen.
Maßgebliche Standards für 2026:
* Qualifiziertes Gutachten: Eine einfache Schätzung oder ein reines Online-Zertifikat genügen nicht. Die Bewertung muss von einer qualifizierten Person stammen (z.B. zertifizierter Architekt, Bauingenieur oder Immobilienbewerter).
* Substanzielle Begründung: Der Bericht muss konkret die technischen und wirtschaftlichen Faktoren benennen, die die Lebensdauer des Gebäudes verkürzen. Pauschale Aussagen reichen nicht aus.
* Zulässige Methodik: Berechnungen nach der ImmoWertV sind jetzt ausdrücklich zulässig. Der Gutachter muss keine zerstörende Materialprüfung vornehmen, eine Ortsbesichtigung wird jedoch dringend empfohlen, um spätere Beanstandungen zu vermeiden.
* Steuerliche Wirkung: Bei Erfolg kann ein Vermieter die Abschreibungsdauer von gesetzlich 50 Jahren (2%) auf beispielsweise 25 oder 33 Jahre reduzieren. Die jährliche steuerliche Absetzung verdoppelt oder erhöht sich signifikant.
Erwartete Welle von Neubewertungen
Steuerexperten rechnen 2026 mit einer Flut neuer Gutachten. Besitzer älterer Immobilien werden die geklärten Regeln nutzen wollen. Die Methodenfreiheit eröffnet spezialisierten Dienstleistern den Markt für Abschreibungsgutachten – zu potenziell günstigeren Konditionen als bei vereidigten Sachverständigen.
Doch Berater warnen: Die lokalen Finanzämter werden die neuen Gutachten genau auf ihre Plausibilität prüfen. Während eine formale Ablehnung wegen des “falschen Gutachtertyps” vom Tisch ist, könnten sich die Streitigkeiten nun auf Inhalt und Qualität der Bewertung verlagern. Vermietern wird geraten, auf Experten mit nachweislicher Erfahrung in steuerlich anerkannten Bewertungen zu setzen.
Mit der Rücknahme des Erlasses von 2023 hat das BMF die Uhr zurückgedreht. Die Verwaltungspraxis ist nun wieder im Einklang mit der Immobilienmarkt-Realität und der höchstrichterlichen Rechtsprechung.
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