Betriebssicherheit: Neue Pflichten für Vermieter und WEGs ab sofort
04.01.2026 - 14:22:12
Ab sofort müssen alle Betreiber technischer Anlagen eine aktuelle Gefährdungsbeurteilung vorweisen – auch ohne eigenes Personal. Die verschärfte Betriebssicherheitsverordnung schließt eine gefährliche Lücke.
Berlin – Ein simpler Aufkleber vom TÜV reicht nicht mehr. Mit dem Jahreswechsel 2025/2026 ist in Deutschland eine neue Ära der Sicherheitsvorschriften für Gebäude angebrochen. Die aktualisierte Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) in Verbindung mit der überarbeiteten DGUV Vorschrift 2 beendet einen lange gepflegten Irrglauben. Ab dieser Woche gilt: Wer eine überwachungsbedürftige Anlage wie einen Aufzug oder Druckbehälter betreibt, ist in puncto Sicherheitspflichten einem Arbeitgeber gleichgestellt. Die Pflicht zur Gefährdungsbeurteilung (GFB) besteht damit auch für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und private Vermieter, die kein Hauspersonal beschäftigen.
Das Ende des „Kein Personal, keine Prüfung“-Mythos
Jahrelang hielt sich die Annahme, die BetrSichV greife nur, wenn ein Hausmeister oder Facility Manager direkt angestellt ist. Diese Auslegung ist seit dem 1. Januar 2026 obsolet. Sicherheitsbehörden und zugelassene Überwachungsstellen (ZÜS) gehen nun mit null Toleranz gegen diese Praxis vor.
Rechtliche Grundlage ist Artikel 2 der BetrSichV, der Anlagenbetreiber ausdrücklich Arbeitgebern gleichstellt. Die Konsequenz ist eine absolute Pflicht zur Durchführung und Dokumentation einer Gefährdungsbeurteilung. Der Fokus verschiebt sich damit vom Schutz eigener Mitarbeiter hin zur Sicherheit Dritter – also von Mietern, Besuchern und externen Dienstleistern wie Lieferanten oder Wartungsteams.
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Tausende Wohngebäude in Deutschland stehen nun unter Handlungsdruck. Bei Kontrollen in diesen Tagen prüfen Inspektoren nicht mehr nur die gültige TÜV-Plakette, sondern verlangen den Nachweis der zugrundeliegenden GFB-Dokumentation.
DGUV Vorschrift 2: Der Katalysator für mehr Strenge
Den entscheidenden Impuls gab die novellierte DGUV Vorschrift 2, die am Donnerstag, dem 1. Januar 2026, in Kraft trat. Die Vorschrift regelt zwar primär die Unterstützungsleistungen von Betriebsärzten und Fachkräften für Arbeitssicherheit. Ihre Überarbeitung löst jedoch eine allgemeine Verschärfung der Compliance-Anforderungen in allen Branchen aus.
Ein zentrales Signal für die Immobilienwirtschaft: Sicherheitsmanagement ist eine universelle Pflicht, kein optionales Add-on für Großunternehmen. Positiv ist, dass die neue Vorschrift erstmals ausdrücklich digitale Beratungsdienste (Fernbetreuung) erlaubt. Dies soll kleineren Betreibern und WEG-Verwaltern den Zugang zu notwendigem Sicherheits-Know-how erleichtern, bevor Bußgelder verhängt werden.
Cybersicherheit: Die neue Baustelle im Aufzugsschacht
Ein besonderes Merkmal der Compliance-Checkliste für 2026 ist die verpflichtende Einbeziehung von Cybersicherheit in die Gefährdungsbeurteilung für Aufzüge und vernetzte Gebäudesysteme. Moderne Aufzüge sind oft mit Fernüberwachungssystemen und Notrufleitungen via Internet verbunden.
Experten von Prüforganisationen wie TÜV SÜD und DEKRA weisen darauf hin, dass eine GFB aus dem Jahr 2024 oder früher heute unzureichend ist, wenn sie nicht die Risiken durch „Cyber Security“ adressiert. Die Technischen Regeln für Betriebssicherheit (TRBS) verlangen nun, dass Betreiber die Gefahr durch externes Hacken oder Software-Manipulation bewerten, die Passagiere einschließen oder Sicherheitsmechanismen lahmlegen könnte.
Gerade bei unbemannten Anlagen ist dies kritisch. Ohne vor Ort anwesendes Personal, das manuell eingreifen kann, stellt ein Cyber-Vorfall in einem Wohnhaus ein erhebliches Risiko dar. Die GFB muss daher konkrete Schutzmaßnahmen dokumentieren – etwa Firewalls für Notkommunikationssysteme und regelmäßige Software-Updates.
Konsequenzen für Eigentümer und Versicherungen
Die strikte Durchsetzung der GFB-Pflicht ist der Höhepunkt eines legislativen Trends hin zum „Drittschutz“. Während die BetrSichV historisch ein reines Arbeitsschutzgesetz war, hat das Überwachungsbedürftige-Anlagen-Gesetz (ÜAnlG) den Fokus zunehmend auf die öffentliche Sicherheit gelenkt.
Immobilienverbände zeigen sich besorgt über den engen Zeitrahmen zur Nachrüstung. Viele ehrenamtliche WEG-Verwalter wissen nicht, dass sie persönlich haftbar gemacht werden können. Kommt es zu einem Unfall – etwa wenn ein Paketbote über eine unebene Aufzugsschwelle stürzt – kann das Fehlen einer aktuellen GFB als grobe Fahrlässigkeit gewertet werden.
Auch die Versicherungswirtschaft reagiert. Erste Berichte deuten darauf hin, dass Gebäude-Haftpflichtversicherer Schadensersatzansprüche im Jahr 2026 ablehnen könnten, wenn der Versicherungsnehmer keinen Nachweis über eine den neuen Standards entsprechende GFB vorlegen kann.
Was Betreiber jetzt tun müssen
Die Schonfrist des Jahres 2025 ist vorbei. Für das erste Quartal 2026 erwarten Marktbeobachter einen starken Anstieg der Nachfrage nach externen Sicherheitsberatern und ZÜS, während sich Gebäudeverwalter um die Aktualisierung ihrer Dokumentation bemühen.
Die Behörden planen gezielte Kontrollkampagnen, insbesondere in Ballungsräumen und gemischt genutzten Gebäuden, wo die Grenze zwischen „Arbeitsstätte“ und „Wohnung“ verschwimmt. Die Botschaft für Betreiber ist klar: Das Fehlen von Angestellten ist keine Entschuldigung mehr für das Fehlen von Sicherheitsvorkehrungen.
Handlungsempfehlungen für Januar 2026:
* Sofort prüfen: Existiert eine gültige Gefährdungsbeurteilung für jeden Aufzug oder Druckbehälter?
* Umfang checken: Deckt die GFB auch Cybersicherheitsrisiken ab (TRBS 3121)?
* Dokumentation sichern: Digitale Aufzeichnungen sind zulässig, müssen aber bei Kontrollen vor Ort zugänglich sein.
* Haftung verstehen: Die Regel „Betreiber = Arbeitgeber“ gilt uneingeschränkt für Sicherheitspflichten.
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