Berlin startet Mega-Projekt Neulichterfelde mit 2.500 Wohnungen

Das Joint Venture aus degewo und WÖHR + BAUER übernimmt das Stadtentwicklungsprojekt. Der Start fällt mit einem deutlichen Anstieg der Baugenehmigungen und erstmals leicht sinkenden Neubaumieten zusammen.

Die landeseigenen degewo und der Entwickler WÖHR + BAUER übernehmen heute das Großprojekt Neulichterfelde von der Groth Gruppe. Auf dem 36 Hektar großen Gelände im Süden Berlins sollen bis 2035 ein neues Stadtquartier mit Kita, Schule und viel Grün entstehen. Der Start fällt in eine Woche voller positiver Signale vom Berliner Wohnungsmarkt.

Ein Stadtteil entsteht auf der grünen Wiese

Nach jahrelanger Planung ist der Weg frei: Auf dem ehemaligen Truppenübungsplatz in Steglitz-Zehlendorf beginnt die Realisierung eines der größten Stadtentwicklungsprojekte der Hauptstadt. Die Groth Gruppe, die das Vorhaben über ein Jahrzehnt vorangetrieben hatte, übergibt die Entwicklung an das neue Joint Venture.

Das Konzept sieht eine Mischung verschiedener Wohnformen vor. Geplant sind rund 540 geförderte Mietwohnungen für die degewo, etwa 1.540 freifinanzierte Einheiten und 420 Reihenhäuser. Drei Kitas, eine Schule mit Sportanlagen und eine 61 Hektar große naturbelassene Weidelandschaft komplettieren das Quartier. Branchenbeobachter sehen in der Kooperation von kommunalen und privaten Akteuren ein Modell für die Zukunft.

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Bauboom: Berlin genehmigt 44 Prozent mehr Wohnungen

Der Start von Neulichterfelde passt zu einer Phase robuster Zahlen. Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg meldete kürzlich einen massiven Anstieg der Baugenehmigungen. Im Jahr 2025 wurden 14.079 Wohnungen genehmigt – ein Plus von 44,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In Brandenburg gingen die Genehmigungen im selben Zeitraum um über 12 Prozent zurück.

Für 2026 prognostiziert die Investitionsbank Berlin (IBB) rund 16.300 fertiggestellte Wohnungen. Dieser Schub speist sich aus einem großen Bauüberhang von etwa 50.000 genehmigten, aber noch nicht realisierten Wohnungen. Parallel investiert die Stadt massiv in Infrastruktur: Bis zum Sommer übergibt die landeseigene Howoge fünf neue Schulen mit über 4.000 Plätzen.

Mieten im Neubau sinken erstmals leicht

Trotz des Booms bleibt Wohnen teuer. Der aktuelle Wohnungsmarktbericht der IBB zeigt jedoch erste Anzeichen einer Stabilisierung. Die mittlere Angebotsmiete stieg im vergangenen Jahr nur minimal auf 15,78 Euro pro Quadratmeter.

Eine kleine Sensation ist die Entwicklung im Neubau: Hier sanken die durchschnittlichen Angebotsmieten von 20,50 auf 19,97 Euro. IBB-Vorstand Hinrich Holm sieht eine „Grenze der Leistbarkeit“ erreicht. Die Vermietung hochpreisiger Wohnungen werde schwieriger, was zu Preisanpassungen führe.

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Während die Neubaumieten leicht sinken, müssen Bestandsvermieter ihre Kalkulationen und Erhöhungsspielräume genau prüfen, um rechtssicher zu agieren. Erfahren Sie in diesem Gratis-Leitfaden, wie Sie zulässige Erhöhungsgrenzen ermitteln und formale Fehler bei der Anpassung vermeiden. So setzen Sie Ihre Mieterhöhung 100 % rechtssicher durch

Dennoch klafft eine große Lücke. Ein durchschnittlicher Berliner Haushalt kann sich laut IBB Kaltmieten von 12,00 bis 12,90 Euro leisten. Neubauwohnungen kosten im Schnitt fast 20 Euro. Von der größeren Verfügbarkeit profitieren daher vorerst vor allem einkommensstarke Haushalte.

Senat setzt auf „Bau-Turbo“ für mehr Tempo

Wie kann bezahlbarer Wohnraum schneller entstehen? Diese Frage stellt Bausenator Christian Gaebler diese Woche auf der Immobilienmesse MIPIM in Cannes. Im Zentrum seiner Strategie steht die Beschleunigung von Planungsprozessen.

Instrumente wie der „Bau-Turbo“ sollen größere Vorhaben ohne langwierige Bebauungsplanverfahren ermöglichen. Seit Anfang des Jahres gibt es zudem ein neues Berliner Hochhausleitbild, das Investoren Planungssicherheit geben soll. Die Branche begrüßt die Initiativen, warnt aber vor bundesweit weiter wachsenden Problemen. Preistreiber seien heute weniger die Finanzierungskosten, sondern komplexe Auflagen, lange Verfahren und hohe Materialkosten.

Kann der Schwung gehalten werden? Die Abarbeitung des Bauüberhangs wird die Fertigstellungszahlen kurzfristig stabilisieren. Langfristig hängt alles davon ab, ob die Kosten so weit sinken, dass auch für mittlere Einkommen gebaut werden kann.