BaFin prüft neuen Risikopuffer für Gewerbeimmobilien
21.01.2026 - 20:31:12
Die Finanzaufsicht BaFin hat eine Anhörung für einen neuen Systemrisikopuffer bei Gewerbeimmobilienfinanzierungen eröffnet. Damit reagiert sie auf anhaltende Preiskorrekturen und eine bevorstehende Refinanzierungswelle, die das Finanzsystem gefährden könnten. Der Schritt signalisiert eine mögliche Verschärfung der Regeln für Banken in diesem angespannten Markt.
Warum die Aufsicht jetzt aktiv wird
Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt steht weiter unter Druck. Die Preise für Büro- und Einzelhandelsflächen sind seit 2022 bereits um rund 17 Prozent gefallen. Getrieben wird dieser Trend von Homeoffice, schwachem Wirtschaftswachstum und dem Online-Handel. Die sinkenden Bewertungen setzen die Sicherheiten für Milliardenkredite unter Druck.
Eine akute Gefahr kommt von der Refinanzierung: In den Jahren 2025 und 2026 müssen Gewerbeimmobilienkredite im Wert von etwa 100 Milliarden Euro neu finanziert werden. Viele dieser Darlehen haben noch Niedrigzinsen von unter drei Prozent. Zu heutigen, deutlich höheren Marktzinsen könnten die neuen Raten für viele Kreditnehmer kaum noch tragbar sein – das Ausfallrisiko für Banken steigt.
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Was ein Systemrisikopuffer bedeutet
Ein Systemrisikopuffer ist ein Werkzeug der Aufsicht, um das Finanzsystem gegen langfristige Risiken zu wappnen. Banken müssten dann für Kredite im gewerblichen Immobilienbereich zusätzliches Eigenkapital vorhalten. Dieses Kapital dient als Puffer für unerwartete Verluste.
Die BaFin setzt dieses Instrument bereits ein: Für Wohnimmobilienkredite gilt ein solcher Puffer, der 2025 jedoch von 2 auf 1 Prozent gesenkt wurde. Die separate Prüfung für Gewerbeimmobilien zeigt: Die Aufsicht bewertet die Risiken in den beiden Segmenten sehr unterschiedlich. Während sich der Wohnungsmarkt stabilisiert, verschärfen sich die Probleme im gewerblichen Bereich.
Folgen für Banken und den Markt
Führt die BaFin den Puffer ein, hat das direkte Konsequenzen:
* Banken müssen mehr teures Kernkapital für Gewerbeimmobilienkredite hinterlegen.
* Dies könnte die Kreditvergabe verteuern, da Institute die Kosten an Kunden weitergeben.
* Projektentwickler und Immobilienbesitzer müssten mit strengeren Vergabekriterien und höheren Zinsen rechnen.
Besonders betroffen wären spezialisierte Finanzierer, für die Gewerbeimmobilien ein Klumpenrisiko darstellen. Langfristig soll der Puffer den Markt aber stabilisieren, indem er eine überhitzte Kreditvergabe bremst und Banken für einen Abschwung wappnet.
Ein angekündigter Schritt mit Folgen
Die Anhörung kommt nicht überraschend. BaFin-Präsident Mark Branson hatte wiederholt gewarnt, die Talsohle am Markt sei noch nicht erreicht. Die Aufsicht prüft bereits intensiv Institute mit hohen Engagement in diesem Sektor.
Nach der Anhörung, in der Banken und Verbände Stellung nehmen können, entscheidet die BaFin über die Einführung und Höhe eines Puffers. Eine Übergangsfrist für die Banken ist wahrscheinlich. Klar ist: Der Gewerbeimmobilienmarkt bleibt ein Sorgenkind – und die Aufsicht hat ihre Werkzeuge griffbereit.
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