AfA Step-Up: Steuer-Turbo für Immobilien bleibt 2026 erhalten
08.02.2026 - 11:32:12
Die wichtigsten Gerichte und das Finanzministerium haben diese Woche klare Signale für Immobilieninvestoren und Steuerstrategen gesetzt. Der beliebte „AfA Step-Up“ – eine Methode zur Erhöhung der Abschreibungsbasis – bleibt auch 2026 machbar, wird aber durch neue Urteile und Schreiben präziser geregelt.
Entwarnung vom Bundesfinanzhof: Der Abschreibungsturbo läuft weiter
Die Branche atmet auf. Befürchtungen, die Bewertung einer kürzeren Restnutzungsdauer für Gebäude werde massiv erschwert, haben sich nicht bestätigt. Die finale Fassung der „Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“ enthält nicht die schärfsten geplanten Einschränkungen. Das ist die gute Nachricht zum Jahresauftakt: Die Kombination aus Step-Up (Erhöhung des Abschreibungswerts) und verkürzter Nutzungsdauer (Erhöhung des Abschreibungssatzes) bleibt ein zulässiger Steuer-Turbo.
Steuerexperten betonen, dass die Anforderungen an Gutachten hoch bleiben. Die zunächst befürchteten „verbotsähnlichen“ Hürden sind jedoch vom Tisch. Investoren können weiterhin unabhängige Wertermittlungen nutzen, um Abschreibungssätze von 3, 4 Prozent oder mehr zu rechtfertigen – vorausgesetzt, der Gebäudezustand gibt das her. Dies ist besonders relevant, wenn Privateigentum in eine GmbH eingebracht wird.
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BMF-Schreiben bringt Klarheit bei Sanierungskosten
Ein Kernstück der Step-Up-Strategie ist der Zyklus „Kaufen, Einbringen, Sanieren“. Oft werden Immobilien zum höheren Teilwert in eine Kapitalgesellschaft eingebracht und anschließend modernisiert. Das steuerliche Risiko lag bislang in den „anschaffungsnahen Herstellungskosten“. Überschreiten Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren 15 Prozent des Gebäudewerts, sind sie nicht sofort als Betriebsausgabe abziehbar, sondern müssen über die Gebäudenutzungsdauer abgeschrieben werden.
Das Bundesfinanzministerium (BMF) schafft mit einem umfassenden Schreiben vom 26. Januar 2026 nun Rechtsklarheit. Es ersetzt veraltete Leitlinien und bietet schärfere Definitionen für die Abgrenzung von Instandhaltung und Herstellung.
Die wichtigsten Klarstellungen für 2026:
* Standardanhebung: Maßnahmen, die ein Gebäude lediglich auf einen „zeitgemäßen“ Standard bringen – etwa ein Badmodernisierung –, lösen nicht automatisch die Herstellungskosten-Falle aus. Es sei denn, sie heben den Standard durch mehrere zentrale Merkmale (Heizung, Sanitär, Elektrik, Fenster) signifikant an.
* Energieeffizienz: Spezifische Energiesparmaßnahmen sind nun klarer abgegrenzt. Das gibt Investoren mehr Planungssicherheit bei der Modernisierung älteren Wohnungsbestands in ihren Gesellschaften.
Für die Step-Up-Strategie bedeutet das: Renovierungen nach der Einbringung lassen sich präziser planen. So wird vermieden, dass eigentlich sofort abziehbare Instandhaltungskosten durch unklare Vorschriften zu langfristig abzuschreibendem Anlagevermögen werden.
BFH-Urteil warnt vor Wohnrechten bei der Grunderwerbsteuer
Während die Abschreibungsnachrichten positiv sind, mahnt ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 5. Februar zur Vorsicht. Die Richter beschäftigten sich mit der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, wenn eine Immobilie mit einem vorbehaltenen Wohnrecht übertragen wird.
Der BFH stellte klar: Übernimmt der Erwerber ein Wohnrecht, erhöht dessen Kapitalwert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Es handelt sich nicht um eine „dauernde Last“, die den steuerpflichtigen Wert mindert.
Folgen für den Step-Up:
Viele Investoren übertragen Immobilien an ihre eigene GmbH oder Familienstiftung und behalten Nutzungsrechte für Familienmitglieder. Das Urteil stellt explizit klar: Der Wert dieser Rechte addiert sich zum Transaktionswert für die Steuer.
* Beispiel: Wird eine Immobilie im Wert von 1 Million Euro in eine GmbH eingebracht und behält der Einbringer ein Wohnrecht im Wert von 200.000 Euro, wird die Grunderwerbsteuer auf den vollen Wert inklusive dieser „Gegenleistung“ berechnet.
Die Entscheidung ist eine Warnung, die Transaktionskosten eines Step-Up genau zu kalkulieren. Das Ziel ist der Einkommensteuer-Vorteil durch höhere Abschreibungen. Doch der Grunderwerbsteuer-Auslöser kann diese Gewinne schmälern, wenn er nach der neuen Rechtsprechung nicht korrekt einkalkuliert wird.
So funktioniert der Step-Up 2026: Die Einlage zum Teilwert
Trotz der Komplexität bleibt der Kernmechanismus des AfA Step-Up der stärkste Hebel für Bestandsimmobilienbesitzer. Die Strategie nutzt § 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG. Wird eine Immobilie länger als drei Jahre privat gehalten, kann sie typischerweise zum aktuellen Teilwert (Marktwert) in eine GmbH eingebracht werden – nicht zu den historischen Anschaffungskosten.
Die Rechenlogik für 2026:
1. Historische Basis: Ein Investor kaufte 2010 ein Gebäude für 300.000 Euro. Es ist voll abgeschrieben oder hat einen niedrigen Restwert.
2. Marktwert 2026: Die Immobilie ist heute 900.000 Euro wert.
3. Der Step-Up: Bei Einbringung in die GmbH beträgt die neue Abschreibungsbasis 900.000 Euro.
4. Die Wirkung: Statt 300.000 Euro (oder null) schreibt die GmbH nun 900.000 Euro ab. Bei einem anerkannten Satz von 3 Prozent oder mehr verdreifacht oder vervierfacht sich der jährliche steuermindernde Betrag.
Steuerberater warnen jedoch vor der „Drei-Jahres-Falle“: Wurde die Immobilie vor weniger als drei Jahren erworben, ist der Einbringungswert auf die historischen Anschaffungskosten abzüglich Abschreibungen gedeckelt. Diese Regel verhindert kurzfristige „Wiederverkäufe“ in eine GmbH nur zum Steuervorteil.
Marktausblick: Stabilisierung begünstigt Strategie
Das Marktumfeld im Februar 2026 begünstigt die Strategie. Nach der Volatilität der Jahre 2024 und 2025 haben sich die Immobilienbewertungen in vielen deutschen Metropolen stabilisiert. Diese Stabilität liefert eine verlässliche Basis für die Teilwertfeststellung. Anders als in Boom-Phasen, wo Werte als „überhitzt“ angefochten werden könnten, sind aktuelle Marktwerte nun gut durch Renditedaten gedeckt und damit gegenüber Finanzamtprüfungen besser verteidigbar.
Branchenbeobachter sehen 2026 als Jahr der „technischen Optimierung“. Mit dem vollständig integrierten Wachstumschancengesetz und den neuen BFH-Urteilen als Grenzmarken endet die „Wild-West“-Phase aggressiver Gestaltungen. An ihre Stelle treten hochkalkulierte, rechtssichere Vermögensübertragungen. Der AfA Step-Up ist nicht tot – er ist erwachsen geworden.
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