5. Mietrechtsreform: Österreich beschließt Mietpreisbremse
03.12.2025 - 06:42:12
Der Bautenausschuss hat gestern grünes Licht gegeben: Ab 2026 dürfen Mieten maximal um ein Prozent steigen. Die breite Koalition aus ÖVP, SPÖ, NEOS und Grünen ebnet damit den Weg für das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz – ein Paradigmenwechsel in der österreichischen Wohnpolitik.
Nach monatelangem Ringen steht die Reform kurz vor der finalen Beschlussfassung im Plenum. Für Millionen Mieter bedeutet das konkrete Entlastung, doch die Immobilienbranche warnt bereits vor ungewollten Nebenwirkungen.
Die Reform greift radikal in die bisherige Mietpreisgestaltung ein. Bislang waren Mieten starr an den Verbraucherpreisindex gekoppelt – diese Automatik wird nun gebrochen.
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2026 darf die Miete nur um 1,0 Prozent steigen, im Folgejahr um maximal 2,0 Prozent. Diese strikte Obergrenze betrifft primär Richtwert- und Kategoriemieten im Altbau sowie den genossenschaftlichen Wohnbau. Doch auch Teile des freien Marktes werden erfasst, sofern Verträge auf das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) Bezug nehmen.
Die Anpassung zum 1. April 2026 wird damit zur ersten echten Bewährungsprobe. Vermieter müssen ihre Systeme bis dahin umstellen – die Zeit drängt.
Die “Hälfteregelung” als Dauerinstrument
Ab 2028 etabliert das Gesetz einen neuen Mechanismus, der Inflationsspitzen abfedern soll. Übersteigt die Teuerung drei Prozent, darf nur die Hälfte des darüber liegenden Anteils auf die Miete aufgeschlagen werden.
Ein Rechenbeispiel: Bei fünf Prozent Inflation wären rechnerisch vier Prozent Mieterhöhung zulässig (3% + 1%). Die bisherigen Schwellenwertsprünge bei Kategoriemieten fallen weg, stattdessen erfolgen Anpassungen künftig jährlich.
Kann dieses Modell die Mietpreisspirale langfristig brechen? Die Antwort wird sich erst in den kommenden Jahren zeigen – Experten erwarten bereits jetzt Ausweicheffekte über höhere Anfangsmieten.
Befristungen: Fünf statt drei Jahre
Ein weiterer Paukenschlag betrifft befristete Mietverhältnisse, die zuletzt massiv zugenommen haben. Die Mindestbefristungsdauer steigt von drei auf fünf Jahre – zumindest für gewerbliche Vermieter im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.
Ausnahmen für kürzere Fristen gibt es nur noch in eng definierten Sonderfällen. Mieter gewinnen damit Planungssicherheit, doch die Immobilienwirtschaft fürchtet, dass private Vermieter nun Wohnungen vom Markt nehmen könnten.
Der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder sprach bereits im Begutachtungsverfahren von einem “Eingriff in die Vertragsfreiheit”. Die Mietervereinigung hingegen sieht darin längst überfällige Schutzmaßnahmen.
Rückforderungen: Fünf Jahre Grenze
Ein Detail sorgt für Kontroversen: Rückforderungen zu viel bezahlter Mieten werden bei Altverträgen auf fünf Jahre begrenzt. Vermieter erhalten damit Rechtssicherheit, können nicht mehr für Jahrzehnte zurückliegende unwirksame Wertsicherungsklauseln belangt werden.
Die Arbeiterkammer kritisierte dies scharf als “Teilamnestie für gesetzwidrige Praktiken”. Für Wohnungsunternehmen bedeutet die Regelung hingegen existenzielle Entlastung – eine klassische Gratwanderung zwischen Mieter- und Eigentümerschutz.
Politisches Tauschgeschäft mit breiter Mehrheit
Dass ÖVP, SPÖ, NEOS und Grüne gemeinsam stimmen, ist bemerkenswert. Vizekanzler Andreas Babler (SPÖ) sprach von einem “notwendigen Schritt”, um Arbeitseinkommen und Mieten wieder ins Lot zu bringen.
Die Grünen bezeichneten die Reform selbstkritisch als “Mietpreisbremserl” – ihnen geht sie nicht weit genug, besonders im freien Mietsektor. Die FPÖ stimmte als einzige Fraktion dagegen und bemängelte fehlende Maßnahmen für die Bauwirtschaft.
Der hohe Problemdruck zeigt sich daran, dass selbst marktliberale Kräfte einer Regulierung zustimmen. Die Wohnkostenfrage ist 2025 zum zentralen sozialpolitischen Hebel geworden.
Was jetzt passiert
Der Beschluss im Nationalratsplenum Mitte Dezember gilt als Formsache. Inkrafttreten: 1. Januar 2026.
Vermieter müssen schnell handeln:
* Vertragsmuster anpassen
* Software für Wertsicherung aktualisieren
* Bestehende Verträge prüfen
Experten erwarten in den kommenden Wochen noch eine Welle von Vertragsabschlüssen, bei denen Vermieter die “alten” 3-Jahres-Befristungen nutzen wollen. Wer jetzt noch schnell abschließt, umgeht die neue Fünf-Jahres-Regel.
Für Millionen Haushalte bedeutet die Reform konkrete Entlastung ab April 2026. Die drohende Mietexplosion ist politisch entschärft – zumindest vorerst. Ob die langfristige Wirkung hält oder durch Markteffekte konterkariert wird, bleibt abzuwarten.
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