Vonovia-Aktie: DZ Bank senkt fairen Wert deutlich

Die DZ Bank hat am Mittwoch, 11. November 2026, den fairen Wert der Vonovia-Aktie von 31,00 auf 22,70 Euro gesenkt. Die Einstufung blieb bei "Kaufen". Analyst Karsten Oblinger verwies laut Finanzen.net auf den Zinsanstieg und die Belastungen für die mittelfristigen Ziele. Auch die Debatte über eine mögliche Vergesellschaftung von Wohnungen in Berlin bleibe ein Risikofaktor.

Mietgeschäft bleibt operativ robust

Die Neunmonatszahlen von Vonovia zeigen ein gemischtes Bild. Das bereinigte EBITDA im Vermietungsgeschäft stieg in den ersten neun Monaten 2026 um 3,5 Prozent auf 1.912,2 Millionen Euro, obwohl der Bestand gegenüber dem Vorjahreszeitraum um fast 5.000 Wohnungen kleiner war. Das organische Mietwachstum lag bei 3,8 Prozent, die Leerstandsquote bei 2,3 Prozent.

Zusätzlichen Rückenwind lieferte das Segment Value-add: Das bereinigte EBITDA legte dort um 31,4 Prozent auf 197,2 Millionen Euro zu. Dagegen sank das bereinigte EBITDA im Bereich Recurring Sales um 11,8 Prozent auf 49,9 Millionen Euro. Höhere Finanzierungskosten und die Zurückhaltung von Immobilienkäufern erschwerten die Verkäufe.

Finanzierung belastet Ergebnis

Über alle Geschäftsbereiche erhöhte sich das bereinigte EBITDA um 3,3 Prozent auf 2.187,4 Millionen Euro. Das bereinigte Vorsteuerergebnis fiel dagegen um 3,5 Prozent auf 1.408,0 Millionen Euro. Das bereinigte Periodenergebnis für die Anteilseigner ging um 6,6 Prozent auf 1.121,4 Millionen Euro zurück. Der operative freie Cashflow sank um 34,1 Prozent auf 932,5 Millionen Euro.

Zum 30. September lag der Loan-to-Value bei 46,1 Prozent nach 45,4 Prozent zum Jahresende 2025. Vonovia konkretisierte zugleich den Ausblick: Beim bereinigten EBITDA wird für 2026 die untere Hälfte der Spanne von 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro erwartet, beim bereinigten Vorsteuerergebnis das untere Ende der Spanne von 1,9 bis 2,0 Milliarden Euro. Die Prognose für das organische Mietwachstum liegt bei 3,8 Prozent.

Aktie unter Analystenbeobachtung

Der Realtime-Kurs der Vonovia-Aktie lag am Donnerstag, 12. November 2026, um 12:09 Uhr bei Lang & Schwarz bei 17,16 Euro, 0,88 Prozent über dem Xetra-Schlusskurs vom Mittwoch, 11. November. Die Zielsenkung der DZ Bank reduziert den rechnerischen Abstand zum Börsenkurs deutlich, ändert aber nichts an der beibehaltenen Kaufempfehlung.

Vonovia SE im Überblick

• ISIN: DE000A1ML7J1
• WKN: A1ML7J
• Ticker: VNA
• Handelsplatz: Lang & Schwarz
• Kurs: 17,16 Euro am 12.11.2026 um 12:09 Uhr
• Xetra-Schluss: 17,01 Euro am 11.11.2026
• Tagesveränderung: plus 0,15 Euro beziehungsweise plus 0,88 Prozent
• Index: DAX

Am deutschen Aktienmarkt bleibt der DAX das maßgebliche Umfeld für die Einordnung großer Immobilienwerte.

Für Anleger stehen nun die weitere Entwicklung der Finanzierungskosten, der Abbau von Verbindlichkeiten und die Umsetzung der Verkaufsziele im Mittelpunkt. Der nächste reguläre Ergebnis-Termin von Vonovia sind die vorläufigen Zahlen für 2026 am 18. Februar 2027. Weitere Meldungen und Analysen zur Vonovia-Aktie