EQS-News: Vonovia: Operatives Geschäft robust im aktuell schwierigen makroökonomischen Umfeld (deutsch)
Veröffentlicht am: 04.11.2026 um 07:02 Uhr | dpa, AD HOC NEWSVonovia: Operatives Geschäft robust im aktuell schwierigen makroökonomischen Umfeld
EQS-News: Vonovia SE / Schlagwort(e): 9-Monatszahlen
Vonovia: Operatives Geschäft robust im aktuell schwierigen makroökonomischen
Umfeld
04.11.2026 / 07:02 CET/CEST
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Ergebnisse zum 30. September 2026
Vonovia: Operatives Geschäft robust im aktuell schwierigen makroökonomischen
Umfeld
* Vermietungsgeschäft steigt um 3,5 % - bei 5.000 weniger Wohnungen.
* Starkes Wachstum im Segment "Value-add"; 31,4 % Plus durch
Handwerkerorganisation und Energiegeschäft.
* Für vertriebsorientierte Segmente bleibt das Marktumfeld herausfordernd.
* Verkäufe mit einem Volumen von rund 900 Mio. EUR realisiert.
* Vonovia finalisiert Prognose für 2026; erste Prognose für 2027 und
angepasste Ziele für 2028.
* CFO Philip Grosse strebt keine Vertragsverlängerung an.
Bochum, 4. November 2026 - Vonovia entwickelte sich in den ersten neun
Monaten 2026 erwartungsgemäß solide. Im Kerngeschäft wuchs das Unternehmen
weiter - gestützt durch die ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohnraum.
Zusätzliche Impulse für die positive operative Entwicklung lieferte das
starke Wachstum im Value-add-Segment. Die vertriebsorientierten Segmente
Recurring Sales und Development blieben aufgrund des herausfordernden
Marktumfelds jedoch hinter den ursprünglichen Erwartungen zurück.
Luka Mucic, CEO von Vonovia: "Unsere Ergebnisse belegen erneut die Resilienz
unseres Kerngeschäfts. Auf Basis eines kleineren Portfolios wächst das
Ergebnis aus dem Vermietungsgeschäft weiter. Besonders erfreulich bleibt die
positive Dynamik in unserem Bereich Value-add. Für die Vertriebs-Segmente
bleibt das Umfeld jedoch schwierig. Höhere Finanzierungskosten bremsen
unseren Fortschritt bei den Verkäufen. Das wirkt sich natürlich auch auf
unsere Ergebnisse in diesen Segmenten aus.
Das Fundament unseres Geschäfts bleibt jedoch stabil. Die Nachfrage nach
bezahlbaren und modernisierten Wohnungen ist unverändert hoch. Gleichzeitig
werden wir effizienter, auch mit Hilfe von KI. Und unser kapitalschonendes
Dienstleistungsgeschäft bietet weiteres Wachstumspotenzial. Deshalb sind wir
überzeugt: Vonovia ist langfristig gut aufgestellt. Wir konzentrieren uns
auf das, was wir selbst beeinflussen können. Und wir nutzen unsere Stärken,
um langfristig Wert zu schaffen: für unsere Aktionäre, unsere Mieter und
unsere Mitarbeitenden."
Segmentergebnisse
Das Adjusted EBITDA im Vermietungsgeschäft stieg in den ersten neun Monaten
2026 um 3,5 % auf 1.912,2 Mio. EUR, obwohl das Portfolio im Vergleich zum
Vorjahreszeitraum fast 5.000 Wohnungen weniger umfasst. Das organische
Mietwachstum lag bei 3,8 %. Davon entfielen 2,3 % auf die Mietspiegel und
1,2 % auf Investitionen in die Modernisierung. Weitere 0,3 % kamen aus dem
Neubau. Die Mietspiegel haben sich zurückhaltender entwickelt als erwartet.
Gleichzeitig hat Vonovia weniger Wohnungen für den eigenen Bestand
fertiggestellt als geplant. Beides hat das Mietwachstum gedämpft. Die
Leerstandsquote blieb mit 2,3 % niedrig; die Mieteingangsquote blieb mit
99,6 % auf konstant hohem Niveau.
Im Segment Value-add stieg das Adjusted EBITDA um 31,4 % auf 197,2 Mio. EUR.
Wesentliche Treiber waren unter anderem höhere Beiträge aus der
Handwerkerorganisation sowie das Wachstum im Energiegeschäft. Investitionen
in Modernisierung und Neubauten zusammen stiegen auf 951,8 Millionen Euro
(+20,3 %). Die Aufwendungen für Instandhaltung stiegen um 7,1 % auf 605,1
Mio. EUR (9M 2025: 565,1 Mio. EUR).
Das Marktumfeld bleibt für die vertrieblich orientierten Segmente
herausfordernd. Das wirkte sich auf die Ergebnisse im Segment Recurring
Sales und im Neubaugeschäft aus.
Für das Segment Recurring Sales sank das Adjusted EBITDA um 11,8 % auf 49,9
Mio. EUR. Insgesamt wurden 965 Wohnungen veräußert; die durchschnittliche
Bruttomarge lag mit 42,2 % deutlich über dem Vorjahreswert. Die
Vergleichszahl für 2025 fällt zudem höher aus, weil darin zahlreiche
Verkäufe enthalten sind, die bereits Ende 2024 vereinbart wurden.
Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag bei 28,1 Mio. EUR. Auch hier
lässt sich das Ergebnis nur bedingt mit dem Vorjahr vergleichen. Denn Anfang
2025 hat Vonovia ein großes Grundstück an das Land Berlin verkauft. Allein
daraus kamen 53 Mio. EUR EBITDA. Rechnet man diesen Sondereffekt heraus, lag
das Ergebnis im Neubaugeschäft über dem Vorjahr. Und zwar sowohl nach neun
Monaten als auch im dritten Quartal.
In den ersten neun Monaten 2026 hat Vonovia Immobilien im Wert von rund 900
Mio. EUR verkauft. Davon entfielen rund 410 Mio. EUR auf Non-Core-Verkäufe und
240 Mio. EUR auf Minderheitsbeteiligungen. Im Recurring Sales-Segment erzielte
Vonovia weitere rund 220 Mio. EUR. Hinzu kamen rund 20 Mio. EUR aus
Grundstücksverkäufen. Seit Beginn des Konflikts im Nahen Osten haben sich
die Finanzierungsbedingungen deutlich verschlechtert. Seit Anfang September
sind die Zinsen nochmals spürbar gestiegen. Die Marktteilnehmer bleiben
deshalb bei Immobilienkäufen zurückhaltend, Verkaufsprozesse dauern
entsprechend länger.
Finanzergebnis
Das Adjusted EBITDA stieg in den ersten neun Monaten 2026 um 3,3 % auf
2.187,4 Mio. EUR. Beeinflusst durch die höheren Finanzierungskosten lag das
Adjusted EBT jedoch mit 1.408,0 Mio. EUR um 3,5 % unter dem Vorjahresniveau,
das Adjusted EBT je Aktie sank um 5,9 % auf 1,66 EUR. Das Bereinigte
Periodenergebnis für die Aktionäre belief sich auf
1.121,4 Mio. EUR (-6,6 %) bzw. 1,32 EUR je Aktie (-8,9 %).
Pro-forma und bereinigt um den Grundstücksverkauf im ersten Quartal 2025
stieg das Adjusted EBITDA um 5,9 %, das Adjusted EBT verringerte sich um 2,3
%, das Bereinigte Periodenergebnis für die Aktionäre um 4,8 %.
Der Operating Free Cashflow lag bei 932,5 Mio. EUR. Das sind 34,1 % weniger
als im Vorjahr. Dafür gibt es vor allem drei Gründe. Vorübergehende Effekte
im Nettoumlaufvermögen belasteten den Cashflow. Vonovia erzielte außerdem
weniger Volumen im Recurring Sales-Geschäft. Hinzu kamen höhere Zahlungen an
Minderheits-Anteilseigner. Diese sind gestiegen, seit der Beherrschungs- und
Gewinnabführungsvertrag zwischen der Deutschen Wohnen und Vonovia im August
2025 in Kraft getreten ist.
EPRA NTA und Wertentwicklung
Der EPRA NTA stieg um 0,1 % auf 39,4 Mrd. EUR, bzw. auf 46,31 EUR je Aktie. Zum
30. September hat Vonovia das Portfolio nicht neu bewertet. Das erfolgt
wieder zum Jahresende. Die zuletzt gestiegenen Zinsen bremsen allerdings
aktuell die weitere positive Entwicklung der Immobilienwerte. Nach vier
Halbjahren mit steigenden Immobilienwerten erwartet Vonovia zum Jahresende
2026 stabile Werte auf dem Niveau von Ende 2025.
Finanzkennzahlen
Der Verschuldungsgrad Loan-to-Value (LTV) lag zum Stichtag 30. September
2026 bei 46,1 %, zum Jahresende 2025 waren es 45,4 %. Bei den weiteren
zentralen Verschuldungskennzahlen lag das Verhältnis von Nettoverschuldung
zu EBITDA bei 13,9x und der Zinsdeckungsgrad (ICR) bei 3,5x. Seit
Jahresbeginn hat Vonovia inklusive der Wandelanleihe 4,7 Mrd. EUR mit einer
durchschnittlichen Laufzeit von 7,5 Jahren und einem durchschnittlichen
Kupon von 3,3 % refinanziert. Unternehmensanleihen im Wert von 1,5 Mrd. EUR
mit Fälligkeiten in den Jahren 2027 und 2028 wurden teilweise oder
vollständig zurückgezahlt.
CFO Philip Grosse: "Wir haben günstige Marktphasen genutzt und die
Finanzierung für 2026 gesichert. Dabei setzen wir auf einen Mix aus
verschiedenen Instrumenten, Laufzeiten und Währungen. Im aktuellen
Zinsumfeld liegt unser Fokus klar darauf, den Cashflow zu sichern, Kapital
gezielt einzusetzen und die Bilanz zu stärken."
Prognose für 2026 konkretisiert, erste Prognose für 2027 vorgelegt und Ziele
für 2028 angepasst
Am 28. Oktober 2026 hat Vonovia eine Aktualisierung der Prognose 2026, eine
erste Prognose 2027 sowie angepasste Ziele für 2028 veröffentlicht.
Für 2026 erwartet Vonovia beim Adjusted EBITDA ein Ergebnis in der unteren
Hälfte der Prognosespanne von 2,95 bis 3,05 Mrd. EUR. Beim Adjusted EBT dürfte
das Ergebnis am unteren Ende der Spanne von 1,9 bis 2,0 Mrd. EUR liegen. Beim
Bereinigten Periodenergebnis für die Aktionäre sieht es besser aus: Hier
erwartet Vonovia ein Ergebnis in der oberen Hälfte der Spanne von 1,4 bis
1,5 Mrd. EUR.
Für das organische Mietwachstum erwartet das Unternehmen für das Gesamtjahr
2026 eine Steigerung von 3,8 %, statt der zuvor erwarteten rund 4 %. Dies
ist vor allem auf einen etwas geringeren Anstieg der lokalen Mietspiegel
sowie auf ein geringeres Volumen bei den "Development-to-Hold"-Projekten
zurückzuführen. Das erwartete Investitionsvolumen - ohne Instandhaltung -
wird von etwa 1,4 Mrd. EUR auf rund 1,3 Mrd. EUR angepasst.
Für 2027 erwartet Vonovia ein leichtes Wachstum des Adjusted EBITDA,
getragen vom robusten Kerngeschäft. Je nach Zeitpunkt der Verkäufe besteht
zusätzliches Aufwärtspotenzial. Beim Adjusted EBT rechnet Vonovia 2027 mit
einem Ergebnis weitgehend auf Vorjahresniveau. Das operative Geschäft wächst
weiter. Gleichzeitig belasten höhere Finanzierungskosten und geringere
Beiträge aus dem Development das Ergebnis. Beide Effekte gleichen das
operative Wachstum weitgehend aus. Während das Bereinigte Periodenergebnis
für die Aktionäre in etwa auf Vorjahresniveau liegen soll, wird das
organische Mietwachstum bei rund 4 % erwartet.
Für 2028 erwartet Vonovia ein Adjusted EBITDA am unteren Ende der Spanne von
3,2 Mrd. EUR bis 3,5 Mrd. EUR - ebenfalls mit Aufwärtspotenzial, das vom
Zeitpunkt der Verkäufe abhängt. Das organische Mietwachstum dürfte sich auf
rund 4,5 % beschleunigen.
Der Ausblick fällt vorsichtiger aus. Grund dafür sind geringere
Investitionen als ursprünglich geplant, insbesondere im Neubau für den
eigenen Bestand. Gleichzeitig belasten höhere Finanzierungskosten. Auch für
die verkaufsbezogenen Segmente rechnet Vonovia mit einer schwächeren
Entwicklung.
Fokus auf Cashflow und gezielten Kapitaleinsatz
Vonovia setzt ihr Kapital künftig noch gezielter ein. Bei Investitionen
gelten höhere Anforderungen an die Rendite. Das Unternehmen konzentriert
sich auf die attraktivsten Investitionen im bestehenden Bestand und
berücksichtigt dabei auch die jeweiligen Risiken.
Neue Manage-to-Green-Investitionen setzt Vonovia zunächst aus. Auch den
Neubau für den eigenen Bestand fährt das Unternehmen zurück. Gleichzeitig
überprüft Vonovia die strategische Ausrichtung des Development-Geschäft
grundsätzlich. Mit den Geschäftszahlen für 2026 will das Unternehmen über
die Ergebnisse informieren.
An den Zielen zum Schuldenabbau hält Vonovia fest. Bis Ende 2028 soll das
Verhältnis von Nettoverschuldung zu bereinigtem EBITDA unter 12x liegen. Der
Zinsdeckungsgrad ICR soll deutlich über 3x liegen. Auch das Ziel eines
Verschuldungsgrades von rund 40 % bleibt bestehen.
Allerdings dürfte es schwieriger werden, die 40 % bereits bis Ende 2028 zu
erreichen. Der Grund: Vonovia erwartet kurzfristig eine verhaltenere
Entwicklung der Immobilienwerte.
CFO Philip Grosse strebt keine Vertragsverlängerung an
Philip Grosse hat den Aufsichtsrat über seine Entscheidung informiert,
seinen Ende 2027 auslaufenden Vertrag als CFO nicht zu verlängern. Mit
seiner frühzeitigen Entscheidung schafft er ausreichend Zeit, die Nachfolge
zu regeln. Vonovia ist zuversichtlich, die Nachfolge in Kürze bekannt zu
geben. Philip Grosse wird seine Aufgaben als Finanzvorstand weiterhin mit
unverändertem Engagement wahrnehmen und einen reibungslosen Übergang an
seinen Nachfolger sicherstellen.
Clara Streit, Vorsitzende des Aufsichtsrats der Vonovia SE: "Wir
respektieren die Entscheidung von Philip Grosse und sind ihm für seinen
großen Einsatz für Vonovia sehr dankbar. Er hat die Finanzstrategie des
Unternehmens über viele Jahre geprägt und entscheidend dazu beigetragen, das
Unternehmen finanziell stabil aufzustellen, insbesondere in einer Zeit
tiefgreifender Veränderungen auf den Immobilien- und Kapitalmärkten. Im
Namen des Aufsichtsrats danke ich ihm für sein außergewöhnliches Engagement
für das Unternehmen. Wir werden gemeinsam dafür sorgen, den Übergang
sorgfältig vorzubereiten."
Luka Mucic: "Philip und ich arbeiten eng und vertrauensvoll zusammen.
Deshalb bedaure ich seine Entscheidung persönlich sehr. Gleichzeitig
respektiere ich seinen Wunsch, nach vielen Jahren als CFO beruflich ein
neues Kapitel aufzuschlagen. Wir werden auch weiterhin eng zusammenarbeiten,
um im kommenden Jahr einen reibungslosen Übergang in der CFO-Nachfolge
sicherzustellen. Aber Philip wird uns fehlen. Umso mehr freue ich mich, dass
wir noch einige Zeit gemeinsam vor uns haben."
Philip Grosse: "Nach mehr als zehn Jahren als CFO börsennotierter
Immobilienunternehmen ist für mich jetzt der richtige Zeitpunkt gekommen,
beruflich ein neues Kapitel zu beginnen. Mir war wichtig, diese Entscheidung
frühzeitig mitzuteilen. So bleibt genügend Zeit, den Übergang gut
vorzubereiten. Bis dahin gilt mein voller Fokus und mein Engagement
unverändert Vonovia und der weiteren erfolgreichen Entwicklung des
Unternehmens."
Finanzielle Kennzahlen Mio. EUR (sofern nicht 9M 2026 9M 2025 Del-
anders angegeben) ta
(%)
Adj. EBITDA Rental 1.912,2 1.847 3,5
Adj. EBITDA Value-add 197,2 150,1 31,4
Adj.EBITDA Recurring Sales 49,9 56,6 -11,-
8
Adj.EBITDA Development1 28,1 64,4 -56,-
4
Adj.EBITDA Total 2.187,4 2.118,1 3,3
Bereinigtes Netto-Finanzergebnis -636,6 -546,4 16,5
Planmäßige Abschreibungen -95,7 -85,7 11,7
Zwischengewinne/-verluste -47,1 -26,4 78,4
Adjusted EBT 1.408,0 1.459,6 -3,5
Adjusted EBT pro Aktie in EUR2 1,66 1,76 -5,9
Laufende Ertragsteuern3 -143,7 -142,3 1,0
Auf die Minderheiten entfallendes bereinigtes 142,9 116,5 22,7
Periodenergebnis
Auf die Anteilseigner von Vonovia entfallendes 1.121,4 1.200,8 -6,6
bereinigtes Periodenergebnis ("Adj. Shareholder
Earnings")
Auf die Anteilseigner von Vonovia entfallendes 1,32 1,45 -8,9
bereinigtes Periodenergebnis pro Aktie in EUR2
1 Inkl. Wertberichtigungen/Wertaufholungen durch
Development-to-sell-Projekte 9M 2026: -4,2 Mio. EUR (Vorjahresanpassung: +3,4
Mio. EUR).
2 Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der
dividendenberechtigten Aktien.
3 In Bezug auf die vier EBITDA-Segmente.
Cash Flow Mio. EUR (sofern nicht anders 9M 2026 9M 2025 Delta
angegeben) (%)
Adjusted EBT1 1.408,0 1.459,6 -3,5
Planmäßige Abschreibungen 95,7 85,7 11,7
Veränderung des Nettoumlaufvermögens -98,1 184,3 -
Development to Sell / Manage to Green²
Buchwertabgänge Investment Properties 153,5 233,4 -34,2
(Kerngeschäft)
Substanzwahrende Investitionen -244,3 199,0 22,8
Dividenden und Auszahlungen an nicht -257,1 -175,8 46,2
beherrschende Anteilseigner (Minderheiten)
Ertragsteuern gemäß Kapitalflussrechnung³ -172,3 -200,0 -13,9
Zwischengewinne/-verluste 47,1 26,4 78,4
Operating Free Cash Flow (OFCF)1 932,5 1.414,6 -34,1
1 Inkl. Wertberichtigungen/Wertaufholungen durch
Development-to-sell-Projekte 9M 2026: -4,2 Mio. EUR (Vorjahresanpassung: +3,4
Mio. EUR).
2 Die Position "Kapitalbindung Development to sell" (9M2025: 248,3 Mio. EUR)
wurde durch die Position "Veränderung Nettoumlaufvermögen Development to
sell/Manage to Green" 184,3 Mio. EUR ersetzt.
3 In Bezug auf die vier EBITDA-Segmente.
Sonstige Kennzahlen 9M 2026 9M 2025 Del-
ta
Anzahl eigener Wohnungen 527.488 532.558 -1,0
%
Monatliche Ist-Miete in EUR/qm in 8,41 8,32 1,1
Deutschland %
Monatliche Ist-Miete in EUR/qm 8,57 8,28 3,5
%
Mietsteigerung organisch 3,8 % 4,2 % -0,4-
pp
Leerstandsquote 2,3 % 2,2 % 0,1p-
p
EBITDA Operations Marge1 81,4 % 80,1 % 1,3p-
p
Anzahl Mitarbeitende 13.162 12.521 5,1
%
30.09.2026 31.12.2025 Del-
ta
Verkehrswert Immobilienbestand 85,8 84,4 1,5
(Gesamtportfolio, Mrd. EUR) %
Verkehrswert (EUR/m²) 2,372 2,324 2,1
%
EPRA NTA (EUR pro Aktie) 46,31 46,28 0,1
%
LTV2 46,1 % 45,4 % 0,7p-
p
Nettoschulden/EBITDA2 13,9x 13,8x 0,1x
ICR (Adj. EBITDA Total/Bereinigtes 3,5x 3,8x -0,3-
Netto-Finanzergebnis)2 x
1 Deutsches Portfolio (Adj. EBITDA Vermietung + Adj. EBITDA Value-add -
konzerninterne Gewinne) / Mieteinnahmen.
2 Vergleiche zu 9M 2025: LTV 45,9 %, ND/EBITDA: 14,0x, ICR: 3,8x.
Sämtliche Unterlagen zu den ersten neun Monaten 2026 finden Sie auf unserer
IR-Website.
Finanzkalender 2027
18. Februar Vorläufige Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2026
05. März Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2026
30. April Ergebnisse für das 1, Quartal 2027
02. Juni Hauptversammlung (Bochum)
30. Juli Halbjahresergebnis 2027
04. November 9-Monats-Ergebnis 2027
Über Vonovia
Die Vonovia SE ist Europas führendes Wohnimmobilienunternehmen. Mit mehr als
527.000 Wohneinheiten in Deutschland, Schweden und Österreich liegt der
Schwerpunkt auf der Vermietung und Entwicklung moderner und
energieeffizienter Wohnungen. Mit einer durchschnittlichen Miete von 8,57
EUR/m²/Monat (8,41 EUR in Deutschland) ist das Unternehmen im Segment des
bezahlbaren Wohnens tätig. In den ersten neun Monaten 2026 investierte
Vonovia rund 950 Mio. EUR in die Modernisierung des Wohnungsbestands und den
Neubau von Wohnungen.
Vonovia möchte seinen Aktionärinnen und Aktionären attraktive
risikobereinigte Renditen, seinen Mieterinnen und Mietern ein Zuhause mit
hoher Wohnqualität und exzellentem Service und seinen Mitarbeiterinnen und
Mitarbeitern ein modernes, herausforderndes und lohnendes Arbeitsumfeld
bieten.
Das in Bochum ansässige Unternehmen ist seit 2013 an der Börse notiert. Seit
September 2015 ist Vonovia im DAX40 vertreten. Die Vonovia SE ist außerdem
Bestandteil weiterer nationaler und internationaler Indizes, darunter DAX 50
ESG, Dow Jones Best-in-Class Europe Index, STOXX Global ESG Leaders, EURO
STOXX ESG Leaders 50, FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe und GPR 250 World.
Vonovia beschäftigt rund 13.100 Mitarbeiter.
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04.11.2026 CET/CEST Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,
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