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Jones Lang LaSalle SE (JLL)

Frankfurt - Neben der alles ?berschattenden Corona-Pandemie gab es zumindest zwei weitere Ereignisse, die nicht nur die Gem?ter, sondern auch ganze Gesellschaften, Politik und Wirtschaft bewegten: Die amerikanische Pr?sidentschaftswahl und der endlich vollzogene Brexit.

08.01.2021 - 12:07:41

Kapitaldruck schl?gt Rezession - Immobilien auch im Krisenjahr 2020 Fels in der Brandung. Wenn der neue US-Pr?sident die Regierungsgesch?fte am 20.

Frankfurt - Neben der alles ?berschattenden Corona-Pandemie gab es zumindest zwei weitere Ereignisse, die nicht nur die Gem?ter, sondern auch ganze Gesellschaften, Politik und Wirtschaft bewegten: Die amerikanische Pr?sidentschaftswahl und der endlich vollzogene Brexit. Wenn der neue US-Pr?sident die Regierungsgesch?fte am 20. Januar 2021 ?bernimmt, d?rfte in den Dialogen mit der noch immer gr??ten Volkswirtschaft der Welt wieder mehr Verl?sslichkeit und Kooperationswille einkehren. Und dass kurz vor Jahresende 2020 doch noch eine Vereinbarung zwischen der EU und Gro?britannien zum Brexit zustande gekommen ist, beendet schier endlose Debatten und bringt Klarheit in die politischen und wirtschaftlichen Angelegenheiten Europas.

"Gerade f?r die exportorientierte und auf einen funktionierenden globalen Handel ausgerichtete deutsche Wirtschaft sind das Hoffnungsschimmer am Ende des Tunnels", so Jan Eckert , Head of Capital Markets JLL Germany, Austria and Switzerland. Eckert weiter: "Dennoch bleibt die Gro?wetterlage angesichts der aktuellen Corona-Lockdowns in vielen L?ndern zun?chst noch labil. Deshalb werden Regierungen und Notenbanken rund um den Globus in einer Kombination aus extrem niedrigen Zinsen und enormen Ausgabenprogrammen die Konjunktur anzukurbeln versuchen. Erst nach einer realen Eind?mmung des Infektionsgeschehens werden diesseits und jenseits des Atlantiks die Konjunkturpakete zur?ckgefahren. Trotzdem werden die Notenbanken die Phase extrem niedriger Zinsen auch dann noch fortf?hren, weil sich zun?chst ein nachhaltiger konjunktureller Stabilisierungseffekt eingestellt haben muss, um R?ckschl?ge zu verhindern. Insofern bleibt abzuwarten, wie stark dieser Cocktail aus niedrigen Zinsen und wieder erstarkender Wirtschaft wirken wird, Nachholeffekte in Bezug auf Investitions- und Konsumausgaben der Verbraucher und Unternehmen mit zumindest tempor?r wieder anziehenden Inflationsraten nicht ausgeschlossen."

"In der R?ckschau auf 2020 bleibt festzuhalten, dass sich Anlagen in Immobilien als stabiles Investment f?r private und institutionelle Investoren erwiesen haben. Ob das auch 2021 so bleiben wird, muss zumindest mit einem Fragezeichen versehen werden", so Jan Eckert . Der Investmentexperte weiter: "Wir gehen aber auch 2021 von einer soliden Liquidit?t der Transaktionsm?rkte aus. Das extrapolierte Mietpreiswachstum der Vor-Covid-Zeit, vor allem im B?ro- und Einzelhandelssektor, d?rfte sich allerdings nicht mehr im Pricing von Transaktionen abbilden lassen. Die derzeitige Nachfrage und Mietpreisbereitschaft von Mietern sowie steigende Leerst?nde, f?hrt bei Investoren zu einer gewissen Skepsis und Zur?ckhaltung bei der Bewertung von Potentialen. Wir sind aber optimistisch, dass sich die konjunkturellen Rahmendaten in der zweiten Jahresh?lfte soweit aufhellen werden, dass Unternehmen Umzugs- und Expansionspl?ne wieder aufnehmen und so die Tendenz sinkender Vermietungsums?tze gestoppt werden wird."

Transaktionsvolumen im Jahresvergleich nur leicht im Minus

Die schon zum Ende des dritten Quartals ausgemachte rege Aktivit?t auf dem deutschen Investmentmarkt hat sich auch im letzten Quartal fortgesetzt. " Mit einem gesamten Transaktionsvolumen* in H?he von rund 81,6 Mrd. Euro (inklusive Living) schlie?t das 'Krisenjahr' 2020 nur um rund 11 Prozent unter dem Vorjahreswert", so Jan Eckert. Und Helge Scheunemann , Head of Research JLL Germany, erg?nzt: "Dennoch l?sst der Blick auf die die einzelnen Quartale erkennen, dass der traditionelle Jahresendspurt sich zwar bemerkbar gemacht hat, aber weniger dynamisch ausgefallen war."

Das Transaktionsvolumen der Monate Oktober bis Dezember summierte sich zwar immerhin auf 23,2 Mrd. Euro und damit auf ?ber 28 Prozent des Jahresergebnisses, reichte aber nicht an das vierte Quartal des Vorjahres und auch nicht an das Auftaktquartal 2020 heran, beide jeweils noch von der Pandemie unbelastet. Bemerkenswert ist, dass 2020 mit ?ber 1.700 erfassten Einzel- und Portfoliotransaktionen mehr Abschl?sse generiert wurden als 2019. Das durchschnittlich investierte Volumen ist damit mit rund 48 Mio. Euro pro Transaktion zwar nahezu konstant geblieben. Die Analyse zeigt aber auch, dass vor allem gro?e Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich um 35 Prozent in Bezug auf Anzahl und Volumen signifikant gesunken sind, eher geschuldet einem geringeren Angebot in diesem Gr??ensegment als einem mangelnden K?uferinteresse.

"Kapitaldruck schl?gt Rezession", bringt Scheunemann das Investmentjahr 2020 auf den Punkt und f?hrt fort: "Zusammen mit den langfristig niedrigen Zinsen ist der anhaltende Kapitaldruck nach wie vor die Triebfeder f?r Immobilien-Investments. Hinzu kommt, dass zahlreiche institutionelle Investoren ihre jeweiligen Immobilienquoten erh?ht haben und hieraus zus?tzliche Nachfrage generiert wurde. Und vor allem Portfolios waren begehrt, ca. 37,6 Mrd. Euro wurden in Paketverk?ufe oder Unternehmens?bernahmen investiert und damit sogar 7 Prozent mehr als noch 2019."

Insbesondere Core-Investments laufen nach wie vor gut. Diese Produkte finden auch trotz weiter steigender Preisen gen?gend Abnehmer. "Dagegen gilt bei Value Add - und Core plus - Produkten zun?chst die Maxime: Abwarten. Denn hier erweist sich die Nachfrage als schwierig. Oftmals passt das Pricing zwischen Verk?ufer und K?ufer nicht oder es wird von Seiten der Banken keine Finanzierung bereitgestellt. Banken sind diesbez?glich grunds?tzlich restriktiver, sie stellen h?here Anforderungen an Eigenkapital und verlangen entsprechende Vorvermietungsquoten bei Projekten, was angesichts der Nachfrageschw?che am B?ro-Vermietungsmarkt immer schwerer zu realisieren ist", erl?utert Jan Eckert .

Living mit h?chstem Transaktionsvolumen - Investments in B?roimmobilien ziehen wieder an - Logistik etabliert sich als werthaltige Assetklasse

Risiken werden derzeit eher gemieden - der Fokus richtet sich in Bezug auf die Segmente mehr und mehr auf krisenresistente Assets (Living, Logistik, Core-Offices, Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelgesch?ften). "Hinzu kommt ein erh?htes Interesse an alternativen Nutzungsarten wie Datencenter oder Gesundheitsimmobilien. Diese sind und werden aber Nischen bleiben und sind nicht f?r alle Investoren eine Option", so Helge Scheunemann .

Mit ca. 25,2 Mrd. Euro (31 %) floss das Gros des investierten Kapitals in die Assetklasse Living mit demgr??ten Einzelabschluss des Jahres, die bereits im ersten Quartal vollzogene 90-prozentige ?bernahme des Wohnungskonzerns Adler durch Ado. Knapp hinter Living liegen die B?roimmobilien mit einem Anteil von 30 Prozent (24,5 Mrd. Euro). "Hier hat sich der Jahresendspurt besonders bemerkbar gemacht. 41 Prozent des Jahresvolumens wurden allein in den letzten drei Monaten generiert, unter anderem mit den Verk?ufen des Silberturms und des Trading-Centers in Frankfurt mit zusammen rund 1,2 Mrd. Euro", erl?utert Scheunemann und f?hrt fort: " Ist das ein Zeichen von uneingeschr?nktem Vertrauen in diese Assetklasse? Oder schlicht die Nutzung von guten Kaufgelegenheiten? Aus unserer Sicht wird sich eine Antwort erst im Jahresverlauf 2021 zeigen, wenn in den Unternehmensetagen zum einen die Weichen gestellt werden, um hybride Arbeitsmodelle zu implementieren, je nach Branche und Unternehmen mit ganz unterschiedlichen Resultaten. Und wenn zum anderen die aktuelle Nachfragedelle an den Vermietungsm?rkten zumindest ihren Boden gefunden haben wird. Klar ist aber: das B?ro wird weiterleben. Ein Mehr an Home Office oder Remote Working geht nicht zwangsl?ufig mit weniger ben?tigten Quadratmetern in B?rogeb?uden einher. Qualitative Ausstattungs- und Wohlf?hlmerkmale erlangen zudem eine h?here Bedeutung. Diese Qualit?tsoffensive wird die Preise f?r B?roimmobilien zumindest stabil halten. Und f?r ausgew?hlte Top-Lagen rechnen wir sogar mit weiter sinkenden Renditen."

Steigende Preise kennzeichnen auch nach wie vor Immobilien der stark nachgefragten Logistikimmobilien. Hier wurden 2020 mehr als 8,7 Mrd. Euro investiert, der Anteil dieser Assetklasse stieg damit auf rund 11 Prozent und ?bertraf damit das Vorjahresvolumen um 2 Mrd. Euro. Selbst der bisherige Rekordwert aus dem Jahr 2017 konnte knapp ?bertroffen werden. "Dahinter stehen mittel- und langfristig stabile Nutzerm?rkte sowie zus?tzlich verst?rkend wirkende strukturelle Trends wie Digitalisierung und Wachstum des Online-Handels.

Der Trend zu mehr Online-Shopping hat sich auch im letzten Quartal weiter verfestigt und treibt die Nachfrage von H?ndlern und E-Commerce-Anbietern nach regionalen und lokalen Verteilungszentren. Wir sch?tzen, dass f?r jede Milliarde mehr an Online-Ums?tzen zus?tzliche Logistikfl?che von 70.000 m? ben?tigt wird. Der gr??te Abschluss des Jahres ist mit ?ber 500 Mio. Euro der Erwerb eines deutschlandweiten Portfolios mit 14 Objekten durch AEW Europe von der Patrizia AG", erl?utert Helge Scheunemann .

Mit ?ber 10 Prozent Anteil und investierten 8,5 Mrd. Euro erfreuen sich mischgenutzte Immobilien oder Portfolios einer immer gr??er werdenden Beliebtheit bei Investoren. "Sie erf?llen den Wunsch der Investoren nach Differenzierung und sind Spiegelbild des Trends von "Working, Living und Consumption" unter einem Dach oder innerhalb eines zusammenh?ngenden Quartiers", so Eckert .

F?r Hotel- und Einzelhandelsimmobilien bleibt das Umfeld bis weit in das n?chste Jahr hinein dagegen herausfordernd. Insbesondere die nochmals verst?rkten Reisebeschr?nkungen und die j?ngsten Lockdown-Ma?nahmen setzen den Unternehmen dieser Sektoren deutlich zu. F?r die betroffenen Immobilien werden Alternativnutzungen gesucht und unterst?tzen den Trend hin zu hybriden Immobilien. Der Anteil am gesamten Transaktionsvolumen liegt f?r Hotelimmobilien mit rund 2 Mrd. Euro bei nur etwas ?ber 2 Prozent. Das Transaktionsvolumen f?r Einzelhandels-immobilien erreichte in der Jahresbilanz immerhin 10,4 Mrd. Euro, der R?ckgang gegen?ber dem Vorjahr lag bei lediglich 5 Prozent. Innerhalb des Sektors gibt es eine starke Differenzierung, die auch durch die aktuellen sehr positiven Einzelhandelsumsatzzahlen des Statistischen Bundesamts f?r 2020 untermauert wird. Nach wie vor der ?berwiegende Teil entf?llt mit 5,7 Mrd. Euro auf Fachm?rkte, Fachmarktzentren oder Superm?rkte und Discounter.

Transaktionsvolumen in den Big 7 sinkt, nur Hamburg im Plus

In der Aggregation entf?llt ein Transaktionsvolumen von knapp 40 Mrd. Euro auf die Big 7 (Berlin, D?sseldorf, Frankfurt, Hamburg, M?nchen. K?ln und Stuttgart). Das ist ein Anteil von 49 Prozent am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen und ein Minus von 25 Prozent gegen?ber dem Vorjahresvolumen. Das relative Minus hat sich damit im letzten Quartal 2020 noch einmal vergr??ert, was andererseits bedeutet, dass das Interesse f?r Produkte und Investitionen au?erhalb der etablierten Hochburgen weiter zugenommen hat. Und das zeigt sich auch in den Zahlen: 41,7 Mrd. Euro wurden 2020 nicht in einer der Big 7 investiert, das entspricht einem Plus von 7 Prozent gegen?ber dem Vorjahr.

Weiterhin als einzige der sieben Hochburgen liegt Hamburg im Vergleich zum Vorjahr im Plus. Rund 5,6 Mrd. Euro wurden in der Hansestadt investiert und damit 24 Prozent mehr als noch 2019. In allen anderen St?dten lag das Minus zwischen 18 Prozent in D?sseldorf und 57 Prozent in Stuttgart.

Spitzenrenditen differenzieren sich weiter aus

Auch in den letzten drei Monaten des Jahres hat sich bei den Renditen wenig ver?ndert; es zeigen sich weiterhin nur vereinzelt Tendenzen zu steigenden Renditen. "Dies betrifft vor allem die Sektoren und Bereiche, wo angesichts der Pandemie Mietausf?lle drohen und in der Folge Wertkorrekturen zu erwarten sind", erl?utert Scheunemann . Und weiter: "So zeigen sich leichte Aufw?rtstendenzen bei den Renditen f?r innerst?dtische Gesch?ftsh?user . Diese liegen in der Aggregation der Big 7 nun bei 2,91 Prozent und damit sieben Basispunkte h?her als noch vor einem Jahr. F?r absolute Top-Objekte in den allerbesten Lagen sollten die Renditen 2021 zumindest stabil bleiben, bei allen anderen Produkten sehen wir einen weiteren Renditeanstieg, der umso ausgepr?gter sein d?rfte, je l?nger der station?re und nicht-systemrelevante Einzelhandel geschlossen bleibt. Das gilt auch f?r Shopping-Center , deren Spitzenrenditen im Jahresverlauf 2020 um 35 Basispunkte auf nun 4,85 Prozent zugelegt haben".

Der "andere" und weiterhin ge?ffnete Einzelhandel zeigt allerdings ein ganz anderes Bild. Hier stehen die Renditen nach wie vor unter Druck: f?r Discounter sanken die Renditen weiter auf aktuell 4,60 Prozent, das sind im Vergleich zum dritten Quartal nochmals 20 Basispunkte weniger. Noch teurer sind Superm?rkte , hier liegen die Spitzenrenditen bei nach wie vor 4,00 Prozent.

Im B?robereich liegt die gemittelte Spitzenrendite zum Jahresende bei 2,81 Prozent und damit um 12 Basispunkte niedriger als Ende 2019. "In allen Hochburgen au?er Berlin gaben die Spitzenwerte in den vergangenen zw?lf Monaten nochmals leicht nach und sind damit Spiegelbild der Investorennachfrage nach vollvermieteten Core-Immobilien. Hier sehen wir auch f?r 2021 keine Aufw?rtstendenzen, im Gegenteil, bei anhaltend hoher Nachfrage k?nnten sich die Renditen sogar um nochmals 10 Basispunkte reduzieren", so Helge Scheunemann .

Den erwartet gr??ten Renditesprung im Jahr 2020 vollzogen Logistikimmobilien . Im 12-Monatsvergleich sanken die Renditen um 37 Basispunkte auf nun 3,38 Prozent im Mittel ?ber alle Big 7 Regionen, Tendenz f?r 2021 weiter fallend.

Jan Eckert abschlie?end: "Was bleibt als Fazit? Der Immobilieninvestmentmarkt hat das Krisenjahr 2020 in Summe weitestgehend unbeschadet ?berstanden. Die Fremdfinanzierung wurde herausfordernder, die Banken m?ssen eine gesteigerte Risikovorsorge betreiben und entsprechend mehr Kapital hierf?r zur?ckhalten. Das mindert die M?glichkeiten der Finanzierung insbesondere risikobehafteter Engagements. Im Hinblick auf die Investorennachfrage wird sich die begonnene Ausdifferenzierung zwischen den Assetklassen und auch innerhalb der Assetklassen bei Betrachtung des individuellen Risikos einer Investition 2021 fortsetzen. Aber dank des hohen Kapitaldrucks und des niedrigen Zinsniveaus werden Investoren unver?ndert stark nach Anlagegelegenheiten auf dem deutschen Immobilienmarkt suchen."

* Das Transaktionsvolumen umfasst B?ro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundst?cke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienh?usern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne B?rseng?nge), Appartementh?user, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, mailto:dorothea.koch@eu.jll.com

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