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PSP Swiss Property AG, CH0018294154

PSP Swiss Property AG, CH0018294154

23.02.2021 - 07:12:24

EQS-Adhoc: Jahresergebnis per 31. Dezember 2020

PSP Swiss Property mit einem weiteren erfolgreichen Gesch?ftsjahr. Antrag zu einer erh?hten Dividende von CHF 3.65 pro Aktie.

Bis heute hat PSP Swiss Property die Herausforderungen der Corona-Krise gut gemeistert. Der Lockdown im Fr?hling 2020 und die beh?rdlichen Massnahmen gegen Ende 2020 wirkten sich aufgrund der Mietertragsstruktur nur marginal auf das Jahresergebnis aus. Der Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von CHF 271.1 Mio. und die Leerstandsquote von 3.0% liegen innerhalb der Prognosen der Gesellschaft.

Immobilienportfolio

Der Bilanzwert des Portfolios betrug Ende 2020 CHF 8.577 Mrd. (Ende 2019: CHF 7.982 Mrd.).

Mit Wirkung per 1. August 2020 haben wir mit der Z?rich-Versicherungsgruppe einen Asset-Swap durchgef?hrt. Erworben wurde f?r CHF 23.7 Mio. das Gesch?ftshaus an der Seilerstrasse 8 in Bern mit 4'500 m2 Mietfl?che (bereits in unserem Eigentum befindet sich die unmittelbar angrenzende Liegenschaft an der Seilerstrasse 8a). Im Gegenzug wurde die Entwicklungsliegenschaft an der Zurlindenstrasse 134 in Z?rich f?r CHF 15.0 Mio. verkauft; dabei resultierte ein Gewinn von CHF 7.6 Mio.

Ende September 2020 haben wir drei attraktive Gesch?ftsh?user an bester Genfer Innenstadtlage f?r CHF 295 Mio. (CHF 304.1 Mio. inkl. Transaktionskosten) erworben. Die drei Liegenschaften grenzen unmittelbar aneinander und befinden sich an der Rue de la Conf?d?ration 2 (8'100 m2 Mietfl?che), Rue de la Corraterie 5/7 (5'400 m2) und Rue de la Cit? 6 (2'100 m2). Die Substanz der Liegenschaften ist sehr gut und die Lage zwischen dem Bankenquartier, der Altstadt und der Prestigestrasse Rue du Rh?ne stark frequentiert. Hauptmieterin ist die Verk?uferin UBS; kleinere Fl?chen sind an f?nf Kleinfirmen vermietet. Die UBS wird - nach Umbauten zur Raumaufteilung der Liegenschaften in den n?chsten zwei Jahren - ihre Gesch?ftsstelle an der Rue de la Conf?d?ration 2 aufrechterhalten. Auf Ende M?rz 2022 wird die UBS einen Grossteil der gemieteten Fl?chen in den beiden Liegenschaften Rue de la Corraterie 5/7 und Rue de la Cit? 6 zur?ckgeben.

Ende M?rz 2020 haben wir f?r CHF 33.5 Mio. ein Grundst?ck mit einem Gewerbehaus (Baujahr 1975/1991) an der Grubenstrasse 6 in Z?rich (Kreis 2) erworben, das durch einen Neubau mit gemischter Nutzung ersetzt wird (rund 5'200 m2 B?ro- und 6'100 m2 Gewerbefl?che). Die Investitionssumme bel?uft sich auf rund CHF 35 Mio. Die neue Liegenschaft wird von der guten Lage profitieren; angrenzend befindet sich die Bus- und S-Bahn-Haltestelle Z?rich Binz. Mitte Mai 2020 haben wir das Baugesuch eingereicht. Die Abbrucharbeiten des bestehenden Geb?udes wurden Ende September 2020 abgeschlossen. Der Neubau wird 2021 bis 2023 erstellt.

Das B?rogeb?ude Grosspeterstrasse 18 in Basel gen?gt nicht mehr den heutigen Anforderungen. Geplant sind rund 5'600 m2 B?rofl?che; davon sind bereits 50% an die Swisscom vorvermietet. Weitere 8% der Fl?chen wurden an einen Gastronomiebetrieb vorvermietet. Die Investitionssumme bel?uft sich auf rund CHF 37 Mio. Im August 2020 haben wir mit dem R?ckbau begonnen. Die Fertigstellung ist f?r Ende 2022 geplant.

Die im Januar 2019 erworbenen Liegenschaften am B?renplatz in Bern werden bis Ende 2021 umfassend saniert und modernisiert. Die Investitionssumme betr?gt rund CHF 16 Mio. Im Erdgeschoss und im 1. Untergeschoss ist eine Gastronomienutzung (rund 1'100 m2) vorgesehen, dar?ber B?rofl?chen (rund 1'300 m2) und in den obersten Geb?udeteilen einige Kleinwohnungen (rund 900 m2). 30% der Fl?chen (Gastronomiebereich) sind bereits vorvermietet. Mit einem potenziellen B?romieter sind die Verhandlungen fortgeschritten.

Das Hotelprojekt an der 'Rue du March?' in Genf mit einer Investitionssumme von rund CHF 35 Mio. wurde erfolgreich abgeschlossen. Der Hotelbetreiber citizenM hat Anfang September 2020 seinen Betrieb aufgenommen.

Die Neubewertung der Liegenschaften ergab eine Aufwertung um CHF 101.6 Mio. Davon entfielen CHF 93.7 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 7.9 Mio. auf die Areale und Entwicklungsliegenschaften. Der durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz f?r das gesamte Portfolio betrug per Ende 2020 nominal 3.20% (Ende 2019: 3.32?%). Die Aufwertung resultierte haupts?chlich aus dem tieferen Diskontierungssatz sowie aus diversen Vermietungen und der Reduktion des Leerstands. Dagegen wirkten sich vorsichtigere Ertragsprognosen im Zusammenhang mit Covid-19 vereinzelt wertvermindernd aus.

Ende 2020 betrug die Leerstandsquote 3.0% (Ende 2019: 3.5%). Vom gesamten Leerstand sind 0.5 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten zur?ckzuf?hren. Von den 2021 auslaufenden Mietvertr?gen (CHF 52.4 Mio.) waren bereits 67% erneuert. Die sogenannte Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.1 Jahre. Die Wault der zehn gr?ssten Mieter, die rund 30% der Mietertr?ge beitragen, lag bei 5.2 Jahren.

Nachhaltigkeit

Um auch weiterhin unseren Beitrag zur Erreichung der nationalen und internationalen Ziele zur Bek?mpfung des Klimawandels zu leisten, werden wir die spezifischen CO2-Emissionen unserer Liegenschaften weiter reduzieren. Im Berichtsjahr haben wir ein neues CO2-Ziel und den dazugeh?rigen CO2-Absenkpfad bis 2050 festgelegt. Wir haben uns das Ziel gesetzt, bis 2035 die spezifischen CO2-Emissionen zu halbieren (basierend auf den 2019-Emissionen).

Jahresergebnis 2020

Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge betrug CHF 215.8 Mio.; dies entspricht einer Zunahme um CHF 0.6 Mio. oder 0.3% gegen?ber dem Vorjahr (2019: CHF 215.2 Mio.). Zu beachten ist dabei, dass 2019 die Aufl?sung latenter Steuern auf Stufe Gewinn ohne Liegenschaftserfolge einen positiven Einmaleffekt von CHF 22.1 Mio. zur Folge hatte. Klammert man diesen Betrag aus, erh?hte sich der operative Gewinn 2020 sogar um CHF 22.7 Mio. oder 11.8%. Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, welcher die Basis f?r die Dividendenaussch?ttung bildet, betrug CHF 4.70 (2019: CHF 4.69).

Der Liegenschaftsertrag stieg um CHF 5.8 Mio. auf CHF 296.3 Mio. (2019: CHF 290.5 Mio.). Dies, obwohl im Zusammenhang mit dem Lockdown Mietzinserlasse in der H?he von CHF 4.6 Mio. erfasst wurden. Der Ertrag aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen und Projekten erh?hte sich um CHF 3.3 Mio. auf CHF 16.1 Mio. (2019: CHF 12.8 Mio.). Die aktivierten Eigenleistungen haben um CHF 1.3 Mio. auf CHF 6.2 Mio. zugenommen (2019: CHF 4.9 Mio.). Ferner stieg der ?brige Ertrag um CHF 3.3 Mio. (haupts?chlich aus gestiegener R?ckgewinnung von Mehrwertsteuern) auf CHF 6.4 Mio. (2019: CHF 3.1 Mio.). Der Betriebsaufwand reduzierte sich um CHF 2.2 Mio. auf CHF 55.2 Mio. (2019: CHF 57.4 Mio.). Der Finanzaufwand verringerte sich um CHF 5.9 Mio. auf CHF 13.2 Mio. (2019: CHF 19.1 Mio.).

Der Reingewinn erreichte CHF 292.1 Mio. (2019: CHF 453.4 Mio.). Auch der R?ckgang des Reingewinns um CHF 161.3 Mio. oder 35.6% erkl?rt sich durch Vorjahreseffekte. Nebst dem bereits erw?hnten Steuereffekt fiel im Berichtsjahr die Portfolioaufwertung mit CHF 101.6 Mio. gegen?ber 2019 (CHF 244.2 Mio.) tiefer aus. Zudem resultierte 2019 ein Erfolg von CHF 15.0 Mio. aus dem Verkauf von zwei Anlageliegenschaften (2020: CHF 0 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 6.37 (2019: CHF 9.89).

Per Ende 2020 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 99.83 (Ende 2019: CHF 97.02). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 119.57 (Ende 2019: CHF 115.82).

Solide Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 4.579 Mrd. per Ende 2020 - entsprechend einer Eigenkapitalquote von 52.8% - bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2019: CHF 4.450 Mrd. bzw. 55.4%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.057 Mrd. bzw. 35.3% der Bilanzsumme (Ende 2019: CHF 2.596 Mrd. bzw. 32.3%). Die geringe Zunahme gegen?ber Mitte 2020 (34.3%) war die Folge der fremdfinanzierten Akquisition der Immobilien in Genf in der H?he von CHF 304 Mio. Per Ende 2020 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei tiefen 0.47% (Ende 2019: 0.73%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 5.0 Jahre (Ende 2019: 4.4 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte Kreditlinien von CHF 1 Mrd. (davon CHF 700 Mio. zugesichert) zur Verf?gung.

PSP Swiss Property verf?gt ?ber Ratings von zwei internationalen Rating-Agenturen: Senior Unsecured Rating A- (Ausblick stabil) von Fitch und Issuer Rating A3 (Ausblick stabil) von Moody's.

Ausf?hrungen im Zusammenhang mit der Corona-Krise

Die von den Beh?rden im Fr?hjahr 2020 und gegen Ende 2020 getroffenen Massnahmen zur Bek?mpfung des Coronavirus belasten die Bev?lkerung und die Wirtschaft stark. Wie lange der Weg zur?ck in die Normalit?t dauern wird, ist zum heutigen Zeitpunkt noch nicht absch?tzbar. Dies h?ngt davon ab, wie eine k?nftige Ausbreitung des Coronavirus einged?mmt werden kann und wie schwer der Lockdown im Fr?hling 2020 und die aktuellen Einschr?nkungen die Wirtschaft besch?digt haben bzw. noch werden.

Dank der breiten Portfolio-Diversifikation und dem Fokus auf B?ronutzung an zentralen Lagen ist das Exposure von PSP Swiss Property in den von beh?rdlichen Betriebsschliessungen betroffenen Branchen ?berschaubar. Mieter aus diesen Branchen sind zudem in unterschiedlichem Ausmass betroffen. Insgesamt wurden in der Berichtsperiode Mietzinserlasse in der H?he von CHF 4.6 Mio. erfolgswirksam erfasst. Der Stand des Mietinkassos belief sich 2020 auf hohe 97%. Die durch den Lockdown bedingten offenen Mietzinsforderungen betrugen per Ende 2020 CHF 5.4 Mio.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Am 4. Februar 2021 wurde eine 0.200?%-Anleihe (All-in 0.22?%) mit einem Volumen von CHF 200 Mio. und einer F?lligkeit im Jahr 2031 emittiert. Am 16. Februar 2021 wurde eine 0.000?%-Privatplatzierung (All-in -0.42?%) mit einem Volumen von CHF 50 Mio. und einer F?lligkeit im September 2021 emittiert.

Wesentliche Antr?ge an die Generalversammlung vom 31. M?rz 2021

Der Verwaltungsrat beantragt f?r das Gesch?ftsjahr 2020 eine erh?hte ordentliche Dividendenaussch?ttung von CHF 3.65 pro Aktie (Vorjahr: CHF 3.60). In Relation zum Gewinn ohne Liegenschaftserfolge entspricht dieser Betrag einer Payout-Ratio von 77.6%; im Verh?ltnis zum Jahresendkurs 2020 von CHF 118.30 ergibt dies eine Rendite von 3.1%.

Es stellen sich, mit Ausnahme von Herr Nathan Hetz, alle Mitglieder des Verwaltungsrats und des Verg?tungsausschusses sowie Herr Dr. Luciano Gabriel als Pr?sident des Verwaltungsrats f?r eine Wiederwahl zur Verf?gung. Der Pr?fungsausschuss und der Verg?tungsausschuss sollen aus den drei bisherigen Mitgliedern bestehen, n?mlich den Herren Prof. Dr. Peter Forstmoser, Adrian Dudle und Josef Stadler, wobei Herr Prof. Dr. Peter Forstmoser weiterhin als Vorsitzender beider Aussch?sse vorgesehen ist. Der Nominationsausschuss soll ebenfalls aus den bisherigen drei Mitgliedern, Herrn Josef Stadler (Vorsitz), Frau Corinne Denzler und Herrn Adrian Dudle, bestehen.

Ausserdem beantragt der Verwaltungsrat die Wiederwahl von Ernst & Young AG, Z?rich, als Revisionsstelle f?r das Gesch?ftsjahr 2021.

Marktumfeld und Ausblick 2021

Ein Ausblick auf die Schweizer Wirtschaftsentwicklung bleibt schwierig, insbesondere wegen den Mitte Januar 2021 beh?rdlich verordneten Massnahmen und den Unsicherheiten rund um die weitere Entwicklung der Corona-Krise. Diese Unw?gbarkeiten k?nnten bis weit in das laufende Gesch?ftsjahr andauern. Genauso schwierig ist es, die Auswirkungen auf den Immobiliensektor vorauszusehen. Wir gehen davon aus, dass sich die B?rofl?chennachfrage weiterhin auf gut gelegene und leicht erreichbare Standorte konzentrieren wird, w?hrend die Vermarktung und Vermietung an peripheren Lagen schwierig bleiben wird. Der Non-Food-Retail-Vermietungsmarkt bleibt wohl bis auf weiteres sehr schwierig.

Unser Fokus bleibt unver?ndert: Wir modernisieren ausgew?hlte Immobilien, entwickeln unsere Projekte weiter und bleiben aktiv in der Vermietung. Zuk?ufe kommen nur in Frage, wenn sie langfristig Mehrwert in Aussicht stellen. Bez?glich Finanzierung halten wir an unserer bew?hrten konservativen Politik fest. Und wie in der Vergangenheit werden wir bei Bedarf auch den Kapitalmarkt pr?fen.

F?r das Gesch?ftsjahr 2021 erwarten wir einen leicht h?heren Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von rund CHF 275 Mio. (2020: CHF 271.1 Mio.). Bei den Leerst?nden rechnen wir per Ende 2021 mit einer Quote von rund 4.5% (Ende 2020: 3.0%). Die Prognosen betreffend Ebitda und Leerst?nde stehen unter Vorbehalt der weiteren Entwicklung der Corona-Krise. Sie basieren auf der Annahme einer baldigen Lockerung des aktuellen Teil-Lockdowns und einer relativ raschen Normalisierung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Kennzahlen

Finanzielle Kennzahlen

Einheit

2019

2020

+/-1

Liegenschaftsertrag

CHF 1?000

290?460

296?274

2.0%

EPRA like-for-like Ver?nderung

%

1.2

-0.22

?

Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften

CHF 1?000

244?176

101?578

?

Erfolg Liegenschaftsverk?ufe (Vorr?te)

CHF 1?000

12?835

16?115

?

Erfolg Liegenschaftsverk?ufe (Anlageliegenschaften)

CHF 1?000

14?961

0

?

Total ?brige Ertr?ge

CHF 1?000

7?957

12?571

?

Reingewinn

CHF 1?000

453?425

292?091

-35.6%

Gewinn ohne Liegenschaftserfolge3

CHF 1?000

215?214

215?795

0.3%

Ebitda ohne Liegenschaftserfolge

CHF 1?000

256?145

271?058

5.8%

Ebitda-Marge

%

82.0

83.4

?

Bilanzsumme

CHF 1?000

8?036?244

8?665?045

7.8%

Eigenkapital

CHF 1?000

4?450?220

4?579?165

2.9%

Eigenkapitalquote

%

55.4

52.8

?

Eigenkapitalrendite

%

10.5

6.5

?

Zinspflichtiges Fremdkapital

CHF 1?000

2?596?136

3?057?204

17.8%

Zinspflichtiges FK in % der Bilanzsumme

%

32.3

35.3

?

Portfoliokennzahlen

?

?

?

?

Anzahl Anlageliegenschaften

St?ck

162

160

?

Bilanzwert Anlageliegenschaften

CHF 1?000

7?259?441

7?681?998

5.8%

Brutto-Rendite

%

4.0

3.8

?

Netto-Rendite

%

3.4

3.3

?

Leerstandsquote Periodenende (CHF)

%

3.5

3.0

?

Anzahl Areale/Entwicklungsliegenschaften

St?ck

12

16

?

Bilanzwert Areale/Entwicklungsliegenschaften

CHF 1?000

722?223

895?091

23.9%

Personalbestand

?

?

?

?

Mitarbeiter/Vollzeitstellen

Personen

94/89

96/89

?

Kennzahlen pro Aktie

?

?

?

?

Gewinn pro Aktie (EPS)4

CHF

9.89

6.37

-35.6%

EPS ohne Liegenschaftserfolge4

CHF

4.69

4.70

0.3%

EPRA EPS

CHF

3.94

4.32

9.7%

Aussch?ttung pro Aktie

CHF

3.60

3.655

1.4%

Eigenkapital pro Aktie (NAV)6

CHF

97.02

99.83

2.9%

NAV vor Abzug latenter Steuern6

CHF

115.82

119.57

3.2%

EPRA NRV

CHF

119.20

123.19

3.3%

Aktienkurs Periodenende

CHF

133.60

118.30

-11.5%

?

1

Differenz zu 2019 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2019.

2

EPRA like-for-like Ver?nderung ohne Covid-19 Einfluss betr?gt +1.5%.

3

Der 'Gewinn ohne Liegenschaftserfolge' entspricht dem Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den Nettoerfolg aus Verk?ufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verk?ufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des 'Gewinn ohne Liegenschaftserfolge'.

4

Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.

5

Antrag an die GV vom 31. M?rz 2021 f?r das Gesch?ftsjahr 2020: Aussch?ttung einer Dividende.

6

Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.

Ende der Ad-hoc-Mitteilung Sprache: Deutsch Unternehmen: PSP Swiss Property AG Kolinplatz 2 6300 Zug

Schweiz Telefon: +41417280404 Fax: +41417280409 E-Mail: info@psp.info Internet: www.psp.info ISIN: CH0018294154 Valorennummer: 1829415 B?rsen: SIX Swiss Exchange EQS News ID: 1170292 ? Ende der Mitteilung EQS Group News-Service

1170292??23.02.2021?CET/CEST

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